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10 Tipps in Sachen Immobilien

Wir beraten Investoren im Immobilienbereich steuerlich und betriebswirtschaftlich. Nachfolgend finden Sie einige Tipps aus unserer Praxis, die Ihnen sicherlich wertvolle Anregungen bieten.

Tipp Nr. 1: Denkmalschutz spart Steuern: Wer eine Immoblilie zur Selbstnutzung sucht, gleichzeitig aber Steuerersparnisse erzielen will, sollte nach einem Denkmalschutzobjekt Ausschau halten. Hierbei können die Renovierungskosten über 12 Jahre verteilt zu insgesamt 100 % steuerlich geltend gemacht werden.

Tipp Nr. 2: Kaufpreis im Kaufvertrag auf Grundstück und Gebäude aufgeteilen. Günstig ist immer ein relativ hoher Gebäudeanteil, da nur dieser steuerlich abgeschrieben werden kann.

Tipp Nr. 3: Barmittel geschickt verteilen: Soll das zu erwerbende Haus teilweise fremdvermietet und teilweise eigengenutzt werden, dann empfiehlt es sich, für den eigengenutzten Teil vorhandene Barmittel einzusetzen und den Rest zu finanzieren, um die Finanzierungszinsen steuerlich voll absetzen zu können. Das Finanzamt erkennt dies an, wenn die Darlehensverträge mit der Bank angemessen und nachvollziehbar ausgestaltet wurden. Statt eines Bankdarlehens kann auch ein Kredit durch Angehörige gewährt werden. Zur steuerlichen Anerkennung ist dann aber erforderlich, dass die Kreditgewährung dem Fremdvergleich entspricht, insbesondere hinsichtlich des Zinssatzes und hinsichtlich der grundbuchrechtlichen Absicherung. Insoweit wird vom Finanzamt auch ein Disagio im Rahmen des üblichen Umfangs bis zu 5% anerkannt.

Tipp Nr. 4: Vermietung an Angehörige: Diese wird vom Finanzamt anerkannt, sofern ein wirksamer Vertrag vorliegt, der dem Üblichen entspricht und wie vereinbart durchgeführt wird. Es müssen mindestens 75% des ortsüblichen Mietzinses vereinbart werden.

Tipp Nr. 5: Grunderwerbsteuer sparen: Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer muss nicht zwingend dem vereinbarten Kaufpreis entsprechen. Sie kann sich z. B. um den Betrag mitverkaufter Einrichtungsgegenstände mindern, den Wert mitverkaufter Vorräte oder der Hausgeldrücklage (bei Eigentumswohnungen).

Tipp Nr. 6: Bei Renovierungen aufpassen: Unter Umständen muss vom Kaufpreis 15 % Bauabzugssteuer sowie die Umsatzsteuer einbehalten werden, wenn seitens des Bauunternehmens keine Freistellungsbescheinigung vorgelegt wird.

Tipp Nr. 7: Anschaffungsnahen Aufwand beachten: Wer ein Gebäude kauft und binnen der ersten 3 Jahre für mehr als 15% der Gebäudekosten Renovierungen vornimmt, kann diese Kosten nicht mehr als Instandhaltungskosten absetzen, sondern muss diese Renovierungskosten in vollem Umfang zum Kaufpreis hinzurechnen und kann diese dann nur mit dem Gebäude abschreiben.

Tipp Nr. 8: Günstige KfW-Darlehen kassieren: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet für Investoren günstige Kredite an.

Tipp Nr. 9: Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Objekte an- und verkauft, wird vom FA als gewerblicher Grundstückshänder betrachtet. Dies ist in aller Regel ungünstig und sollte vermieden werden.

Tipp Nr. 10: Private Veräußerungsgeschäfte: Wer innerhalb von 10 Jahren mit Verlust verkauft, kann sich diesen Verlust steuerlich feststellen lassen und diesen zB mit anderweitigen Spekulationsgewinnen (zB aus Aktiengeschäften) verrechnen.

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